躺着也能收租,房地产信托基金(REITs)如何投资|螺丝钉带你读书

时间:2022-12-10 13:57:14 | 浏览:55

文 | 银行螺丝钉 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)REITs,房地产信托基金这期螺丝钉带你读书,我们来介绍一类比较有意思的资产。REITs,也就是房地产信托基金。这类品种,最近两年,也在A股逐渐兴起。目前REITs主要是在场内交易,

文 | 银行螺丝钉 (转载请获本人授权,并注明作者与出处)


REITs,房地产信托基金


这期螺丝钉带你读书,我们来介绍一类比较有意思的资产。

REITs,也就是房地产信托基金。


这类品种,最近两年,也在A股逐渐兴起。

目前REITs主要是在场内交易,也就是需要开通股票账户,跟买卖股票、ETF那样交易,目前数量也不多。


不过这类品种后面会逐渐普及开,也会出现REITs指数基金等更适合普通投资者的投资品种。


海外也有一些介绍REITs方面的书籍,例如《公募REITs投资指南》,介绍的是新加坡的REITs。

新加坡REITs市场出现的时间更早,一些投资策略和方法,也可以让我们借鉴。


是一个「包租公」


REITs这个名字比较绕口,它是房地产信托基金的缩写。

这跟我们平时说的炒房,不是一回事。


通常说到炒房,投资的是住宅。

而REITs主要投资的是商业地产,比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。


它们有共同的特点,就是有相对稳定的租金等现金流收入。


REITs不做短期买卖,长期持有物业,通过收租作为收益。

REITs会把收到的租金的90%左右拿出来,以股息分给持有者,是一个「包租公」。


现在投资住宅的个人投资者,其实很少是为了拿租金,大多数时候是搏房价上涨。

这种投资方式跟REITs差别是很大的。


投资对象都有啥


REITs投资的是啥呢?


大多数是商业地产、基础设施等。

例如酒店、商场、写字楼、医院,这些也属于商业地产。


另外,目前国内也在鼓励基建类的REITs。

比如说修了一条路,有过路费。


高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理,也是可以包装为REITs产品的。

只要能产生稳定的租金收益。


长期收益如何


那REITs的长期收益如何呢?


在美股,是有几百只REITs的,也有专门的REITs指数基金。

比如说先锋领航推出的VNQ,就是一个典型的REITs指数基金,在美股上市交易。


VNQ从2011年底,到2021年底,10年时间里,年化收益率11.4%,表现还是不错的。


REITs也是资产大类中,可以长期跑赢通货膨胀的一类资产。


如何投资REITs


具体该如何投资REITs呢?


一种方式是投资单个房地产信托基金,不过这种投资难度会高一些。

需要具体分析所持有的物业的投资价值。


例如港股里就有一个REITs,叫做汇贤产业信托。

它持有的物业就是北京王府井东方广场。


经常去王府井的朋友,知道在王府井的地铁站边上的东方广场。

这个广场很长,整整一站地铁,从王府井到东单。


中间包括:

• 东方新天地,这是个商场,属于零售物业;

• 东方君悦酒店、东方经贸城写字楼;

• 还有一个公寓,豪庭公寓。


这就是一个很典型的REITs。

每年的租金收益,就是这个REITs的主要现金流来源。


REITs想要收益好,首先地段很重要。

其次背后的经营方,经营能力要求也比较高,这直接影响到后期的租金提升。


另外,零售物业,也容易受到病情的影响。

像病情期间,很多零售REITs就下跌了,而数据中心、油气管道类的REITs反而受影响较小。


需要分析的因素比较多。

投资单个REITs,难度不亚于投资单个股票,对普通投资者还是比较辛苦的。


REITs指数基金


其实对普通投资者更适合的,是另一种方式:REITs指数基金。


例如买下美股REITs指数基金,相当于买下全美股的商业物业。

它是分散配置的,风险会更小,投资难度也低一些,比较适合普通投资者。


目前A股的REITs品种数量还不多,要成立一个指数基金,一般是要等市面上有30-50只REITs产品。


前段时间,公募基金行业也发布了一些新的政策,鼓励REITs这类品种的发展。

所以未来出现A股REITs指数基金也是时间问题,到时候这类品种就可以纳入到咱们的投资组合中了。


REITs如何估值


REITs该如何估值?


假设投资单个REITs,估值是比较麻烦的。

需要考虑REITs所持有物业的地段、经营能力、病情等外部因素。


不过假设投资的是REITs指数基金,难度就大大降低了。

REITs指数的估值,比一般股票指数的估值还要简单一些。


REITs,绝大部分收益,是以股息的方式,支付给投资者。

所以股息率就成为REITs指数重要的估值参考。


股息率=股息/市值。


短期里股息变化不大,所以股息率较高,往往是市场下跌带来的。

股息率较高的阶段,是相对便宜、投资价值高的阶段。


不过这两年,REITs的这种估值方法,也受到了一些影响。

病情期间,很多商业物业的租金收益大幅减少,导致股息也受到影响,股息率的参考会略有失真。


有一种方式,是用过去几年的平均股息来计算。

按照这个方式,美股房地产信托指数基金的股息率大约是在3%-3.5%上下。


另外,除了股息收益,REITs自身持有的物业,价格也会上涨。

这个上涨速度也是可以抗通货膨胀的,这部分收益也会体现在基金净值上。


这里的通货膨胀率,我们可以用长期国债收益率代替一下。

按照这个方式估算,美股房地产信托基金,目前预期的长期收益率大约是7%上下,处于正常水平。


单个基金,不一定适合用这种方式去估值。

但是持有各地上百个商业物业的房地产信托指数基金,是可以用这种方法估算的。


等A股REITs指数出来后,我们也可以将对应指数股息率,加入到我们的估值表中。


投资REITs,有什么风险


不过,REITs也有投资上的风险。

单个REITs,跟投资单个股票一样,有经营不善、破产倒闭的风险。


如果是REITs指数基金,因为分散配置,经营风险就减少了很多。

但REITs指数,也会有波动风险。

REITs指数的波动,也跟股票指数的波动类似。


例如2020年病情期间:

新加坡REITs下跌37%,是过去20年第二跌幅,仅次于金融波动。

美股REITs指数基金,下跌44%。


这个波动远超过一般的债券基金,甚至比当时美股股票指数基金波动还大。

病情对REITs的经营冲击比较大,带动这类品种出现较大波动。


所以投资REITs,也要做好面对波动的心理准备。

这类品种,也是需要在低估区域投资。


总结


REITs的商业模式很简单,做一个包租公。

租金收益是最主要的收益来源,绝大部分租金,会以股息的形式,发放给投资者。


投资单个REITs难度高一些,也有经营风险。

分散配置一篮子的REITs,例如REITs指数基金等方式,对普通投资者会更容易一些。


从估值角度,REITs指数股息率较高时,是这类资产投资价值不错的阶段。


作者:银行螺丝钉(转载请获本人授权,并注明作者与出处)

PS:对指数基金感兴趣的朋友,欢迎阅读《指数基金投资指南》和《定投十年财务自由》。

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