REITs(不动产信托基金)是当今最好的避险产品之一

时间:2022-12-10 13:40:52 | 浏览:186

1、既然不把所有用来避险的钱放在黄金上,那么应该放一部分在REITSs(不动产信托基金)上。 2、如今REITs跟中小型蓝筹股的本质已经没有什么不同,都是需要大量从围观到宏观研究才能筛选出好的,过去闭着眼睛随便买的历史已经过去了。 REIT

1、既然不把所有用来避险的钱放在黄金上,那么应该放一部分在REITSs(不动产信托基金)上。

2、如今REITs跟中小型蓝筹股的本质已经没有什么不同,都是需要大量从围观到宏观研究才能筛选出好的,过去闭着眼睛随便买的历史已经过去了。

REITs与黄金的最大区别

不知道各位有没有留意过当奴侵和彭斯上周在全国保守派大会上的分别讲话,除了基本上对此前竞选纲领作了一次回顾重申之外,当奴侵还特别提及,佢要继续重点去争取工人的支持。

本来过去美国的工会很多都是支持民主党的,然后去年大选的时候,工人基本上都是支持当奴侵。如果当奴侵继续像当总统第一个月那样践行诺言,美国工人将会逐渐恢复工作,有钱交房租,改善生活……

那么通胀是不是就会起来了?当然!但是,这不是我今天想分享的重点,因为此前已经说过很多次,通胀起来的话,如果国债收益率跑赢通胀,那么黄金很难涨,如果国债收益率跑输通胀,那么黄金很容易涨。已经说得够多了,我这三个月的思考,最后是领悟到黄金不可能占全部,这样反而不是避险,而是风险最大化(放在一个篮子中),要是过程中出了幺蛾子,黄金一次“扑街”,那么很多人就完了。

所以面对全球从大放水到逐渐收水这个转折风险,反而应该在其他避险产品上都有点部署。例如REITs(不动产信托基金)。

在这三个月中,我反复作了一些沙盘推演,发现,在各种风险中,有一种资源能够起到很大的对冲作用,这就是优质房地产。这不是叫大家又去炒楼——现在炒楼的话估计未来很容易亏死。而是说,优质的房地产(我感觉成为不动产可能更贴切),是必要的生产服务资源之一,例如你要起孵化基地去孵化创业工作,你要起康复院去安置伤患人士,你要起outlet去满足大家(特别是中国前来的游客)扫货,你要起工厦去满足工厂需求,你要起精品公寓去满足从外地搬进来的年轻白领……

也就是说,当生产在开展的时候,不动产是生产的必备要素,不能说美国地大物博,地产不值钱,恰恰相反,大家都知道,好地段,配套好的不动产资源,都很值钱,这不是说用来炒,而是用来生产服务——就用OHI这只REIT的明星来举例就好了,如果口袋能剩几个钱,美国人肯定宁愿选择OHI这样好的康健机构,把身体搞好点。这就是最典型的生产服务。所以,按照中国人的传统思维,可能觉得REITs就是要像股票那样炒来炒去,但是,从未来美国逐步恢复生产传统的思维来看,REITs是要从低位吸纳,安心吃息,然后等待基金价格跟随公司业绩一起成长的——也就是典型的价值投资思维。

可以这样说,黄金自己不产生利润,因为它不是必要的生产和服务要素,它是货币(当然,你要拿主板里面有黄金来说我也没办法,但总体而言黄金并不是像铜和铁那样大规模应用的大宗商品,而是货币)。而土地,特别是经过筛选的土地,一旦成为生产和服务的空间,那么就可以产生利润,只要公司可靠优质,那么这些土地就可以年年不断产生新的利润——这不是基于转手,而是基于土地成为了优质商品和服务的孵化之处。

能不能产生利润,应该是黄金和REITs的最大不同。

REITs随便买也能大幅分红只是幻象,实际要靠自己努力筛选

然后很多朋友,特别是新关注的朋友应该还不知道REITs。如果感兴趣的话请自行去查搜索引擎,我这里大概说一下我自己的最新理解:

一、由于大陆很缺乏这种产品,感觉有些朋友接触到的,是香港那边的REITs,然而这就很尴尬了,因为那边真的是普通房地产为主,但是REITs是一个很广泛的概念,例如在美国最近几年,大热的REIT产品是数据中心(Data-Center,你理解成为机房也是可以的),还有存储(仓库)、医疗、高端零售(outlet)、度假村……反正跟不动产拉上关系的,他们都可以做成REITs,所以根本不能用传统房地产的观念来看REITs,相反,要把它看作一个系统整体,是要把人力资源等等考虑进去的。

二、正因为如此,所以同一类的REITs,实际表现上千差万别,就以保健医疗类(有人可能会翻译理解成为养老院,但是这个是不精准的,因为包含伤患康复,所以建议还是按照英文字面HealthCAre去理解)为例,为什么OHI基本在基本面上吊打HCP等等,这个跟地皮关系不大了吧?这个其实是跟人力、运营等等各种有着更大关系,所以REIT的本质目前跟标普的蓝筹股是基本一样的。你可以理解为REITs是强制分红,分红更多的中小型蓝筹股。

三、REITs是不动产信托基金,即有人组成成为专业管理公司,去管理零售啊、康复养老啊、机房啊、度假村啊等等,去收租,然后你买这个基金就是成为包租公(包租婆),那个专业公司自己吃管理费(一部分利润),然后把大部分利润(租金扣除成本和交税之后)分给你。这个本来是常识,但很多人只是按照这个字面去理解,认为稳赚不赔……这非常不好!因为美国是一个非常竞争大的市场,大浪淘沙很厉害,事实上,由于大部分REITs的历史不长,往往有十多年上市历史已经是大型的老牌REIT,因此很多REITs过去几年间亏得很厉害的,它分红给你不代表它赚钱啊,只是代表用你自己的钱经过几重转手之后回到你那里而已。

四、所以我现在看REITs跟以前不同,以前是看每年的分红率,现在更着重看公司未来的营收和利润——然后,这里就唏嘘了,因为,不仅要站在实业的角度来研究公司,更要站在宏观层面去看公司是否能抵抗未来的各种宏观风险。

在这里我想举个例子——为什么很多传统的REITs从去年7月就开始从峰值开始下跌?因为他们在国债收益率上升的宏观浪潮面前没有还手之力。所以,以前不懂的时候,觉得REITs好棒啊,对收益率高,基本面好的REITs应该闭起眼睛买买买,现在懂了一些之后,发现要考虑对冲的因素实在很多。思考一只REIT,并不比思考一只蓝筹股要容易。

我打算从本周开始陆续介绍一下我对REITs的细化思考和推理,当中涉及一些具体的REITs,不能当成大家的买卖参考,权当抛砖引玉,让大家一起来思考一下“能够产生利润”的避险产品。

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