十分钟学会房地产信托指数基金投资

时间:2022-12-10 13:39:31 | 浏览:854

REITS被誉为是第四大类资产,这个品种到底是什么?它有什么样的特点呢?有没有投资价值呢?“包租公”:房地产信托基金REITS房地产在中国是一个热门话题。一般来说,我们老百姓能投资的房地产资产,有三类。第一类,就是普通的房子,我们住的那种。

REITS被誉为是第四大类资产,这个品种到底是什么?它有什么样的特点呢?有没有投资价值呢?

“包租公”:房地产信托基金REITS

房地产在中国是一个热门话题。

一般来说,我们老百姓能投资的房地产资产,有三类。

第一类,就是普通的房子,我们住的那种。其实大多数时候说到炒房,都是说这种住宅。

第二类,是房地产行业股票。严格来说它是股票资产不是房地产资产。但是房地产行业公司的业绩跟房价的涨跌是高度相关的,所以投资低估的房地产行业股票,相当于间接的投资了房地产。

第三类,就是REITS了。REITS它是一种房地产信托基金。

REITS跟我们老百姓通常说的炒房子是两回事。REITS主要投资的是商业地产,不做短期买卖,长期持有(一般长达十几年甚至几十年),收租作为收益。REITS会把收到的租金的90%左右拿出来分给持有者,是一个“包租公”。

现在投资住宅的个人投资者,其实很少是为了拿租金,买之前也基本不会在意租金收益率的高低,基本都是为了搏房价上涨。

这种投资方式跟REITS差别是很大的。REITS是包租公,挺符合大大说的“房子是拿来住的,不是拿来炒的”这个概念的。

REITS在美国有几百只,是非常庞大的一类资产。在香港也有十只左右。但是在国内,目前还没有严格意义上的本土REITS基金。

几年前有一只叫做鹏华前海万科REITS的基金,虽然名字里带着REITS,但是它债券比例比较高,投资房地产比例没多少,跟美国的REITS是两回事。

不过这几年国内推出了很多投资美国市场REITS的指数基金。

这也是我们今天分析的主要品种:REITS指数基金。

不亚于股票指数基金收益率的REITS指数基金

一般来说,一个REITS基金会持有若干个不同地区的商业地产。

我们可以给REITS基金编织一个指数基金,通过这个指数基金间接的持有若干个不同的REITS,这就是REITS指数基金啦。

REITS指数基金同时持有几十只不同的REITS基金,相当于间接持有跨地区的几百座商业物业,风险是非常低的。

目前美国和香港,都是有REITS指数的。

美国的REITS指数,过去20年的平均收益率是10.58%左右,不亚于股票市场收益率。

美国的REITS发展很成熟了,市场上有几百只REITS基金。美股市场的REITS指数基金,最有代表性的就是VNQ了。

国内也有一只广发美国房地产,追踪的指数跟VNQ类似。

香港的REITS数量少一些,有9只。

香港的REITS一部分是投资香港本地物业的,也有一些是投资内地物业的。比如说越秀REIT,这个投资的就主要内地的商业地产,像广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦等。

香港的REITS挺有特色的,不过目前没有对应的REITS指数基金产品。港股通也没有开通REITS的交易,所以目前投资香港的REITS,还是要自己开通海外账户来投资。

恒生指数公司有发布恒生REIT指数。

这是香港恒生REITS指数的历史走势,白线是恒生REITS指数,黄线是恒生指数。

从2005年以来,这两者收益相仿,不过REITS的波动明显比股票要小一些,所以可以看出这类资产还是很优秀的。

REITS指数基金的投资价值

1. 不需要了解REITS也可以投资

其实单个房地产信托的研究还是有难度的。它投资的是什么物业、管理能力如何、租金稳不稳定、周边地区未来变化如何等等都需要考虑。

但如果通过指数基金的方式,投资一篮子的REITS,那其中某个REITS我们不了解也没关系。

这就是指数基金这种工具的好处。

这个和投资股票指数基金类似。我们也不了解红利指数背后几十家公司具体是干什么业务的,也不妨碍我们通过指数基金来投资。

2. 提供资产配置的机会

股票市场的波动比较大,每隔几年就会出现全市场高估、没有多少可供投资的品种的尴尬。

像2007-2008年,像2010-2012年,像2015年上半年。这些时间段里,全市场都很少有比较便宜的股票指数基金了。这些时间段,我们可以考虑一下其他的资产大类,例如REITS指数基金和债券指数基金。

我们自己买房子也可以实现房地产资产的配置,部分城市出现好的房地产配置机会的时候也是很不错的选择的~不过房子需要一次性拿出的费用较高,对大多数人来说不是太可选。

3. 跟股票资产的相关性较低,可以平滑波动

REITS还有一个好处,是跟股票资产的相关性低一些。

以美股的REITS指数基金VNQ为例。

我计算了一下,VNQ跟我们熟悉的红利ETF,过去几年的相关性为-0.54。相关性在-1到1之间波动,1代表完全相关,-1代表完全负相关。

相关性为负,意味着红利下跌的时候往往VNQ会上涨;VNQ下跌的时候往往红利会上涨。

这样组合投资,可以分散很多风险。

两个长期收益都不错的品种,并且相关性为-0.54,做资产组合降低波动的效果是很明显的;如果都是在低估区域投资,这两个品种定期再平衡的效果也挺不错。

我们可以在房地产指数基金值得投资的时候配置一部分,来降低资产组合的波动。

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